2019.07.25 20:53

[기업분쟁연구소(CDRI) Q/A] 임차인이 파산했어요 ㅠㅠ

 

# 사례

A회사는 사업을 영위하기 위해 제가 소유하는 건물을 임차하여 사업장으로 사용하고 있었습니다. 그런데 A회사의 재정상황이 악화되어 차임지불이 이루어지지 않았고 이를 이유로 저는 A회사에게 퇴거의사를 전달하였으나 A회사에 있는 기계장치 등을 옮길 곳이 없다는 이유로 퇴거하지 않고 있던 중 A회사가 파산선고를 받았습니다. 이런 경우 임대차계약과 받지 못한 차임은 어떻게 받을 수 있나요?

 

# 답변

계약기간이 정해져 있는 경우라도 파산선고가 되면 파산관재인 또는 임대인은 계약을 해지하고 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 파산선고 전 미지급 차임은 ‘파산채권’으로 보아 다른 채권자들과 마찬가지로 법원에 채권신고를 하고 배당이 있을 경우에만 변제 받을 수 있고 파산선고 이후에도 계속해서 임대 건물을 점유하고 있다면 그 채권은 ‘재단채권’이 되어 다른 채권자들 보다 우선해서 변제 받을 수 있습니다. 


그러나 실무적으로 파산관재인이 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구하는 경우 보증금에서 파산관재인이 계약해지를 통보한 날까지의 미지급 차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있습니다.

#해설

 

(1) 임대차계약은 전형적인 쌍무계약의 일종으로 임대차기간 중에는 남은 기간동안 목적물을 사용, 수익하게 할 의무와 차임을 지급할 의무가 남아있게 됩니다. 그러므로 파산선고를 받으면 파산관재인이 계약의 해지 또는 이행을 선택하여 계약관계를 처리하는 것이 원칙입니다.

(2) 위의 경우 파산선고 전 미지급 차임은 ‘파산채권’으로 보아 다른 채권자들과 마찬가지로 법원에 채권신고를 하고 배당이 있을 경우에만 변제 받을 수 있고 파산선고 이후에도 계속해서 임대 건물을 점유하고 있다면 그 채권은 ‘재단채권’이 되어 다른 채권자들 보다 우선해서 변제 받을 수 있습니다.

(3) 임차인이 파산한 경우, 민법 제637조에 따라 계약기간이 정해져 있는 경우라도 파산관재인 뿐만 아니라 임대인도 파산을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 파산관재인이 계약의 해지를 하지 않고 퇴거도 하지 않은 채 시간을 끌고 있다면 임대인은 파산관재인에 대해 계약의 해지를 통보하고 민법 제635조 규정에 따라 계약을 해지하고 계약의 효력이 발생하는 날부터 퇴거 전의 미지급 차임은 재단채권으로서 먼저 변제 받을 수 있게 됩니다.

(4) 그러나 실무적으로는 파산관재인이 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구하는 경우 보증금에서 파산관재인이 계약해지를 통보한 날까지의 미지급 차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있습니다. 이는 민법의 동시이행항변권으로 인한 것으로 파산법에 대해 특칙으로 적용되므로 임차인이 파산하여 임대차계약이 해지된 경우, 실제 반환되는 보증금은 미지급 차임을 공제한 금액이 될 것입니다.

 

#관련법령

민법

제637조(임차인의 파산과 해지통고) ①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

채무자회생 및 파산에 관한 법률

제335조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택) ①쌍무계약에 관하여 채무자 및 그 상대방이 모두 파산선고 당시 아직 이행을 완료하지 아니한 때에는 파산관재인은 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있다.

②제1항의 경우 상대방은 파산관재인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 기간 안에 계약의 해제 또는 해지나 이행 여부를 확답할 것을 최고할 수 있다. 이 경우 파산관재인이 그 기간 안에 확답을 하지 아니한 때에는 계약을 해제 또는 해지한 것으로 본다.

 

- 거래처의 회생/파산과 관련된 질의는 하은경 과장/책임연구원(hek@cdri.co.kr)에게 남겨 주시면 조우성 변호사가 검토 후 연락드리도록 하겠습니다.

로펌 기업분쟁연구소(CDRI) 대표변호사 조 우 성

Posted by ETHOS 조우성변호사

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